45584.com横财富论坛第十一届地产中国论坛暨中国
ʱ䣺 2020-01-26

  蔡云:刚刚听了几位来自企业一线的企业家讲了多元化发展的问题和赛道转换的问题。我试着总结一下大家的观点,如果对于房地产企业来讲,现在房地产企业遇到的是市场的政策的完善期和企业转型的升级期和企业的品质期,这个过程中开发企业应该怎么做,确实是摆在我们面前很重要的问题,如果说企业不转型,市场逼着企业向更多方面发展,才能获得更好的赛道和出路。可以说整个宏观环境来讲,国家宏观经济政策的发展受到市场调节的影响会有一个下行区间,房地产高歌猛进的二十年会遇到一个平稳的发展期,刚刚过去的中央经济工作会议提出来稳房价、稳地价,稳预期,在这个情况下开发企业应该怎么做,我们知道市场经济不断的发展,大城市群和城市发展是必然的,在这个基础上我们城市应该怎么做,包括刚刚徐总讲到了城市的发展需要一个城市化的进程,这也是我们一个新的发展途径。

  徐海伦:我先简单介绍一下中国葛洲坝地产隶属于中国能源建筑集团和中国葛洲坝地产两个集团,这两个集团真的是多元化的板块,中国葛洲坝地产是国资委批的第一批16家央企,房地产为主业,所以我们没有大范围的多元化,做好主业够可以了,但是在房地产领域里面多元化分两块,一块是和房地产无关的多元化发展,还有一块是和房地产相关的多元化发展。现在整个市场上是两个轮子发展的前提,多元化的背景我记得是在13、14年大的公司开始做的,但是可以看到这几年的发展以后,实际上头部的企业,真正做多元化,发展了房地产以外的很少,在中国现在的经济环境下95%的房地产企业是不适合做所谓的房地产以外的多元化发展的,为什么呢?因为大家可以看到现在中国的经济形势,不做房地产做别的行业就是资源浪费,拿房地产行业的钱做别的行业,做什么,现在行业发展来看,就是医疗和教育还可能比房地产前景好一些,房地产很简单,中国的房地产经济基础和城市化率只有50%多,离发达国家的80%还有很大的差距。再看现在的城镇化的发展,现在施工现场工人找不到了,过去的施工人员就20多岁的小伙子,现在基本50岁以上。

  徐海伦:而且这个趋势会越来越老,过去的年轻人出来工作赚钱回去盖房生活,现在都留在了城市里,城市化的发展把很多的就业形势改变了,导致了人口往城市转移,城市化率发展的老话题还是依然的客观存在的,所以说中国房地产发展,我觉得还是有很长的路要走,发展的前景很好。不要认为这几年调控了,城市的房价不涨了,不代表房地产不发展了,这是两个概念,可能房地产企业会减少,因为房地产企业实在太多了,但是房地产企业减少了,不代表这个行业不好了。所以我觉得不应该做过多的房地产主业以外的多元化发展,这是一个伪命题。

  从葛洲坝本身来说,其实做好房地产也是不容易的,葛洲坝地产主要是做健康住宅这个新领域,我们是小而美的公司,不是做规模的公司,公司的产品战略是要做高品质。我们公司每年要开两次半年会,主题就是一个,设计复盘,仍然是在研究住宅产品的本身,我个人认为中国房地产发展这些年,发展的比较快,大部分企业关注的是周期压缩,开盘周期压缩,各种周期压缩,忽略了产品本身,但是我想说的是作为一个央企,我们关注的还是本身的舒适度,我们还有很长的路要走,如何让老百姓住的更舒适,这是我们公司的产品战略。

  第一个问题是关于之前业界、管理学界、产业界有很多的争论,包括专业化和多元化的一些思考。其实当市场环境和企业发展到一定规模时,选择多元化也是主观和客观因素决定的,前面房地产百强企业里,40强里已经有35家涉及到产业多元化的方向,这是一个客观规律使然。我们在思考多元化时,很多时候还是思考本身多元化产业之间和既有房地产主业之间的关联度,也不能跨界太多。因为国内也有其他一些企业,比如房地产为基因的转型做互联网这样的跨界太快了。我们在思考多元化时,更多是做的和传统“房地产+”相关的内容。

  这些年房地产规模大家预判有见顶的共识,在这种情况下,如果房地产开发还像之前只是空间提供商,可能大家就会面临同质产品的竞争,在市场上也会面临“红海”。我们在思考整个产业多元化过程中,更多是从空间提供商向内容提供商方面做转变,我们产业多元化更多,做房地产这么多年以后有什么样的积累?第一,有一些客户群体、业主。第二,作为房地产企业,之前的特点大多都是属于资本密集型、资源整合能力比较强。如果我们转型和多元化过程中,把既有优势和多元化行业里的内容整合好,我想在这个多元化的路上就避免了跨界太多,因为每一个行业都会有更加深的护城河,一不小心可能就趟不过河就坏了。结合今天的多元化,我们是从四个方向来做思考:

  第一,大商业。金辉集团,有幸参与到中国重要的二线城市大片区的开发,在重庆、福州以及西安在开发城市片区。在这个过程中,单纯以住宅开发肯定不能满足片区开发的功能,因此我们也涉及到了大商业开发建设和运营过程。

  第二,大文旅。今天主题是讲赛道,金辉目前也在做一些赛车文化方面的推动。中国作为全球汽车第一大产销大国已经多年,但坦白来说,汽车文化在中国还需要走很长的路。目前国家层面在推动“健康中国”和“体育强国”过程中,把赛车文化作为非常重要的一环来进行鼓励和提倡。金辉集团这些年在赛车方面建立亚洲最好的赛车队,也有一些汽车媒体,也有汽车改装和汽车文化推广的媒介,基于此,2019年,和武汉签约,准备在武汉推动赛车文化小镇。

  第三,大健康。房地产行业这么多年来发展,到2019年,全国数据是17万亿的规模,其他行业成本控制都是以元为单位,房地产都是以万为单元做成本控制。我们做产业多元化时在思考这个行业本身的成长性要足够大。大健康领域到2020年有8万亿市场规模,到2025可能会有12万亿规模,和房地产体量约等相当的规模,在这个行业里我们做一些多元化的转型。对于大健康,如针对病患医疗型的,针对亚健康和康复人群康养型的,我们更多结合到社区,追随我们几十年的业主也康养的需求,在国内选择一些比较有康养条件和客群的地方做大健康方面的产业多元化。

  第四,产业园。我们做产业园更多没有涉足到二产,还是希望定位在现代服务业,现代服务业包括教育、医疗,为业主提供服务。在这个过程中,我们在十几年前就已经介入了教育产业化的过程,当时在重庆和西安,与当地最好的中小学都有联办教育社区的经验和体会。房地产发展到今天,到2019年人均GDP已经过万亿美金,在这个时候可能消费升级,对需求方面的思考,我们也思考把教育产业从为业主提供服务到未来会做一个潜在的为新区域的繁荣做推动,做贡献。

  2019年12月份,在圣诞节前,我们响应国家号召,结合上海自贸区临港新片区的开发,政府特别希望在教育和康养方面做一些补充和努力。金辉集团这些年也有一些经验和体会,我们在去年年底和上海临港签约,在临港新片区结合康养和智慧社区推动自贸区临港新片区的繁荣。

  结合我们企业多元化方向,始终紧紧围绕“房企+”这个准绳,围绕这个方向更多参考业界其他同行的先进经验,结合目前企业发展的阶段,因为金辉这些年来一直发展比较稳健,在全国房地产40强左右的排名,今天的主题有关于规模和效益的探讨与思考,金辉一直追求有质量的增长,希望在规模和效益之间找到相对均衡的点。

  这是我们金辉集团对结合地产主业为相应多元化方式上的一些思考和探索,也希望借此平台和机会能够有更多朋友与我们一起做交流,同时如果有更好的产业资源,愿意和我们共同推动片区繁荣,可以协同。在全国房地产百强里有很多友军,我们共同在很多区域都曾经有过合作的先例。谢谢!

  姚科:我服务的公司是成都的一家企业,到现在已经20年了,这家企业是在苏东坡的故里发展到现在全国40多个城市。我也就着这个多元化的话题展开一下,首先我觉得是有几个方面支撑的,第一个是国家政策在往美好生活的方向推进,包括房住不炒的政策。第二个是土地政策的支撑,第三个是金融方向的支撑。另外是行业的变化,行业的集中度加大以后,涉及到所有的地产商要去为未来做一些考虑。第三个是城市也在发生着变化,特别是国家的核心城市群的发展路径,整合城市与城市之间的平衡,包括刚刚在中央提出来的建立成渝经济区,也是对我们一个利好的消息,原来是在南海边画了一个圈,现在在巴蜀大地画了一个圈。第四个是现在的客群发生了极大的变化,原来80后是中坚力量,现在是00后都是中坚力量了,他们的消费认知发生了完全的变化,原来我们讲多快好省,现在这一代人要美和好,这个东西好没有用,颜值不够也不行。另外他们是好玩的一代,大数据分析全国出国旅游的,这几年日益增长,大家玩的兴趣变化特别大。另外对健康的需求增加了,什么菜跟什么菜的搭配,各个单位都在做体检,体检的颗粒度也聚焦了。第四个是习主席说的人们对美好生活的不充分,不平衡,我们还去日本买马桶盖,因为我们没有满足当今中国人的需求的。现在是移动互联的时代,讲究的是分享。

  第二个,多元化的结构来说,第一个是相关多元化,还有一个不相关多元化,横向多元化和纵向多元化。我们做的相关的多元化,比如说我们做地产的,做住宅地产、产业地产、商业地产、文旅地产,还是在相关性方面做的地产行业;第二个是纵向的多元化,老板认为这样做的好处是什么,包括产业链,比如说我做土建的,工程的,前端的材料,后面的销售,纵向的产业链打通以后形成内部的二八模式减低成本。第四个是不相关的多元化,其实也有他的核心能力,也有来自老板的各种资源,反正是有资源支撑的,我们领地也做关于大健康的方面,我们在成都跟新东方合作了一个健康产业园的项目,第二个是跟国际上的全面健康的新兴医院合作的,第三个是跟日本的东京女子学院合作,就是围绕大健康做了一定的延展,也是跟我们的主业相关的。

  多元化和专业化来说,本来就是一个双刃剑,但凡是专业化就可以集中能力大事,这边对管理的要求多一些,这边可以看到未来的机会,这边是容易做单一化的,会错过一些多元的机会,所以多元化与不多元化都是对市场政策的分析,包括一些企业走到一定的阶段遇到一些瓶颈要做多元化,第二个是资金充裕,也会做一些对美好生活的延展。

  于大海:非常感谢中国网地产能够给我们这么多新老朋友创造这么一个机会,同时非常高兴能够再次看到蔡云秘书长依旧那么年轻、知性、美丽,今天几位都是带着很高兴的心情来和大家一起分享。今天交流的主题是关于多元化,也是所有房企都普遍面临的一个现实的市场选择。

  第一,应该分析一下企业为什么要作出多元化的选择?尤其是在近些年这种趋势愈发明显。刚才在台下和蔡秘书长交流时,谈到亿达是做产业园区、产业地产的,现在中国头部的前40家房企已经有35家或多或少涉足了产业地产领域。作出这样的选择:

  原因2,中国地产行业是非常特殊的行业,周期、调控现在几乎没有真正市场规律可言,很多时候受国家政策面的影响巨大,一旦出现宏观调控,企业特别是受到在现金流方面的影响特别巨大,也需要寻求一些和房地产调控周期错位的行业,包括能够对企业提供一些稳定现金流的新的业务,能够帮助企业维持和增长企业的规模和市值。

  原因3,大的时代背景,现在人民群众社会需求非常多元化,不仅仅限于过去传统的温饱意义,包括消费升级一些大的时代背景,也都促使房企具备一些先天自然的优势条件去参与到所谓美好生活大的产业当中去,从而又有了新的选择。

  2.希望孩子在各个方面都能够全面发展,得到培养、熏陶。如,高尔夫要在国际上最好能打出点小名次,钢琴要过十级。家长作出这样的选择和安排是对还是错?我认为这和学习自身是不矛盾的。但往往有的孩子最后多方面去发展,做得很好,我们不可否认,运动和艺术、音乐对于人的综合发展、培养、锻炼意义是非常巨大的,但是也看到有很多孩子最后分散了精力,学习成绩没抓上来,包括自己的课外特长三天打鱼两天晒网,最后钢琴也废止,球杆也生锈了,所以企业专注在主业和多元发展上,我认为多元化的选择本身是没有错误的,只不过最后操作的结果是有成败和好坏之分的。

  第二方面是对人才和管理要相应跟上,但往往在现实中,很多企业在多元化之初需要有外行来招聘内行,无论对新业务这个团队多么相信、授权,但公司作为集团化管控,总是要有对于不同业务模块的管理,最后造成了外行去领导内行,这些也造成人才和管理上加剧了一些问题和弊端的出现。

  第三方面在产业选择上本身出现问题,这件事情有的时候不是战略性的、技术性的,不可否认这里也有一定的运气成分,在我们国家很多产业,去年还是国家大力倡导,积极引导,包括给予大量政策支持的一些产业,短短一年两年时间,就变成了一个严重产能过剩的行业,最后给企业带来了很大的损失。

  第四方面是在新的赛道选择上要注意避免进入一些进入门槛较低,即很容易进去,但想退出却很难,这些新的赛道往往大家都能看到的商业机会,都会一涌而入,最后利润很微薄,市戳竞争巨大,造成企业又进入了一个新的红海。

  从亿达自身角度来讲,我们始终认为企业的战略选择好比鞋子是否舒服还是要穿在自己脚上才知道。亿达从1984年创业至今,已经进入36个年头了,在22年前我们就选择做了重大的企业战略转型,即从传统的房地产开发商向专业的产业园区的开发商和运营商转变。通过二十多年的发展,我们在20多个一线和二线多个大型商务园区或产城融合的项目,产业面积超过1200多万方,在这样一个过程中,亿达的选择是坚持主业强关联性的多元化,也就是主业坚守的是产业园区的开发和运营,围绕这样一个主业方向,我们多元化大概分为两个层次:

  二是和商业园区个性相关的多元化安排,如我们会自己投资运营一些IT科技类企业,如亿达信息,现在有5000多人,在国内多个一线、二线城市,包括在日本、新加坡都有分支机构,成为一个非常优秀的数字技术的运营专家。

  我们要做教育,因为我们做园区最大的问题是人才供给,所以我们早在20年前就联手东软集团一起去投资设立了中国第一个民办的而且是二本的专门培养软件和信息服务人才的高校——东软信息学院,现在在全国有三所大学,基本上毕业生都是在我们自己投资运营的园区中工作。

  三是在产业投资领域是近几年着力加大力气发展的策略,因为我们园区中有包括超过百余家世界五百强在内的2000余家的世界标志性客户和我们是长期的合作伙伴,我们给他们招到园区来,365天在一起朝夕相处,没有比我们更了解这些企业,所以我们在产业投资的投前决策、投后管理各方面都具有一些先天优势。

  四是智慧城市、智慧园区,在深圳专门创办了易达云图科技有限公司,就是要综合运用现在大数据、互联网、云计算这些科技手段,结合亿达二十多年园区的发展理念,整合线上线下资源,去帮助政府提升产业活力,帮助园区提升运营管理,帮助入园企业实现快速发展,帮助企业人实现美好生活。和商务园区主业关联的这些多元化的安排也为我们企业综合的产生了很好的一些效果。

  蔡云:首先感谢这个机会我们又聚在一起,共同探讨当前房地产行业最关心的问题。今天的圆桌论坛,根据我们的时间各位战斗在第一线的房地产企业会带来很多思想,我更想给他们完整的时间表达自己的思想内容,每个人应该有十分钟左右,我先把问题抛出来。

  三个基本问题,赛道的改变,房地产企业的转型升级大概应该怎么做?2019年全市场呈现城市化的市场,一二三四线城市又有不同的市场表现,对于房地产企业来说,我们面临着新的生存发展的机遇和挑战,在这个情况下企业应该怎么做,怎么进行多元化管理,45584.com横财富论坛。这是我们面临的问题。

  第二个,面对多元化,我们是秉承自己企业的一贯精神还是延续一贯的发展,还是说要换一个赛道去发展,给企业带来不同的问题。今天的在座的几位企业家,我想都来自于不同的行业,有来自大健康,有来自产业地产、商业地产的。面对这种情况,我们应该怎么做,企业应该怎么抉择和选择来到的发展?

  全忠:这个话题在去年下半年很多论坛上探讨过这个话题,为什么会有这个话题呢,我相信最近三年规模化的房企做到一定的阶段,到一千亿之后,大家纷纷把自己的角色从单一、纯粹的开发商,商业或者住宅为主的开发商纷纷把自己转型往城市生活配套商或者美好生活供应商方面塑造,这个带来的感觉似乎开发商进行多元化的选择是一个趋势或者有这样一个迹象。

  就我所服务的公司和所接触的企业来看,我理解所谓的多元化跟九十年代的多元化不太一样,那时候大部分是从多元化的企业向专业化的企业转型,原来大部分的企业,尤其是市场化的企业(非国企和央企),大家都是机会导向型的企业,不是战略导向型的,在哪一个领域有资源和机会抓住做就可以了,那时候就做了很多的行业,典型的代表是万科,那时候很多的企业是以综合商社作为发展模式。

  到了前二十年的时候,有一点像说天下大势合久必分,分久必合,为什么会有多元化的提法呢,我理解开发商纯粹的做住宅开发已经不够了,这些业主跟他来讲发展了一次性的买卖关系,人越来越重要,我们现在讲流量,量粉丝,有流量有粉丝,人的需求是多方面的,不是只有一个居住需求,是多方面的需求,多方面的需求就使得原来主业是开发商的企业也在想我是不是给我们的客户更多元化,更延伸的服务,这是基于庞大的客户群,增加对他们的服务的范围,这是个选择。第二个是随着所谓的城市化的提升,集中度,多元化,规模化,很多企业面临着传统的开发模式,所以有了黄金十年,白银十年的提法。从这个意义上讲,未来一定是从开发向服务向资产管理方面走。开发商的现金流要好,这个过程中从黄河里面拿一些水搞一些其他行业的尝试,一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务也好,只是逻辑上至上而下的,同时做一些带有服务性的尝试,有一点像“相关多元化”。你去做汽车,做机器人,这个关联度不这么明确,但是有业主要买车,我们的头部企业有做汽车的,也有做机器人的,大家都知道。

  这个可能是另外一个意义上的赛道的选择,所以多元化是两种,一个是相关多元化,一个是不那么相关的多元化,甚至做农业了,你说跟房地产的多元化关联度有多高,也不高,但是种的粮食大家也吃,这个就没法说了。

  现在的过程中我看到的是什么,现在大家对多元化的探讨和尝试,我认为不管是干了三年还是五年,都是刚刚开始。也有一些企业做了多元化的探索,但是不太顺利,关停并转,但是也不能说他们失败了,只是那个领域不适合他而已。

  不管是业内人士还是媒体还是业界,对于多元化的探索可以保持一定的宽容度,企业有一定的容错机制,试错机制,未见得25年前做房地产就看的那么清楚,说房地产是中国经济的支柱行业等等等等,多元化的探索,我感觉都在路上,你说哪家现在可以盖棺论定说已经成功了,而且是值得行业学习的,不多。无论你做养老,做健康,做文旅还是什么的,但是整体项目是成功的,我们说成败是失败之母,有时候路径依赖,以前怎么做怎么成,后来也是因为路径依赖失败的,屡见不鲜。

  全忠:我没有发言权,企业做多元化的选择是相关多元的还是不相关多元的,也要看企业自己的想法,理论上讲,相关多元好一些,因为你的客户是相对重叠的,我们泰禾做的,比如说医疗、健康、养老、教育,除了住房需求,医疗和教育是另外两种刚性的需求,教育的刚性需求也很重要,多少人为了孩子上学区房的事情等等。

  至于说建议,我觉得很难讲我有提建议的资格。第二,很难讲你的选择也一定适合别人,这里面确实也企业的文脉甚至老板的文脉,老板好这口,这个兴趣是最重要的老师,他好这口可能就无怨无悔,我们老板说我们的教育医疗上做好了十年不赚钱的思想准备了,你换一个角度看,哪像企业家说的话,他有这个心态,也许他做的就从容一些,你做两年就要现金流回正,那怎么办,地产可以有杠杆,可以撬动整个世界,别的行业可以么,所以大部分的多元化的赛道和航道,跟房地产的盈利模式和商业模式有非常大的区别,房地产多大都敢做,心多大,舞台多大,别的行业不见得。

  多年从事房地产企业的人有什么特点呢,思维已经惯性了,房地产是大开大合的,一弄就是大手笔,很多其他的多元行业都要算到以元为单位,房地产是以千万为单位算账的,那天我们开会,集团下面一个非常好的化工企业,全球最好的化工企业,我们好几千人,做了十几年,赔了十几亿,今年做的非常好,做了1500万的利润,当地的领导说这个企业做的太好了,我们老板说做房地产少做两个示范区这个钱就出来了,几套房子的问题,那是好几千人做研发,这是两个东西。

  我记得十年前有人问我海尔、联想他们做房地产你看好不看好,我说我不看好,他们说怎么会呢,他们有钱,老板又是管理大师,你看他们谁做的好,他们是成功的企业,钱有,管理团队也成熟了,地方政府也欢迎也没有做好,这个行业你做的很成功,不见得别的行业就一定成功。

  为什么会讲政策?这也是房地产行业特征所决定的,地产企业毕竟是一个资金为王的行业,资金融资方式对整个企业发展非常重要。特别是债券市场,对政策的影响非常大,政策如果松一下,发行的规模一下就上去了,政策打压的话,发行难度跟体量一下就会下来,完全是由政策端决定的一个市场,不像别的行业是由供需来决定的,这个更多还是由政策端来决定整个市场的发行和发展。

  第一阶段,分析了2002年-2013年的市场发行规模和发行数量。汇总来看,2002年-2013年总额加在一起发行规模是2000亿左右,政策放开以后,2014年一年发行到了4000-5000亿,基本过去十年是萌芽阶段,也是平缓发展。在这个阶段,房企发债更多是靠企业债和公司债,公司债只能上市公司来发,企业债发行规模比公司债大一点。进入到2013年末,发改委慢慢对企业债监管加强,开始严格起来,房企发企业债慢慢就少了,就退出了历史舞台。

  随着几个大的国家对房地产调控政策密集出台,相关场所,如交易所、银行间协会也要颁布相应配套政策去迎合整个国家对地产调控的形势。在这个阶段是爆炸式发展的态势,很多条件都已经放宽,包括协会开始对A股地产公司上市准入,包括交易所颁布新政,对非上市公司也可以来交易所发行上市公司债。

  第三阶段2016年10月份至今,2016年10月份正好是沪深交易所颁布《房地产企业分类监管方案》,分类监管是比较重要的方案,在方案中对地产公司做了区别对待,做了一个分类,优质和非优质,各种条件条条框框出了一堆,做了不同分类监管政策,这确实是比较重要的政策,政策出来之后限制了一些门槛。政策出台到现在,整体来说政策处在紧中偏松的态势,因为不可能完全遏制,只能平缓增长。

  2018年发改委文件,理论上可以发行企业债主体的一些名单,这个名单随时在更新,实际上从落地来看,现在还没有符合要求的地产公司去发行企业债,原因在于没有合适的项目,因为发改委发行企业债时项目要求比较高,肯定不能用于传统住宅和商业项目,要求国家重点棚改和相关项目,这种项目确实比较少。项目一般都是由地方公司承担。

  银行间市场交易商协会的政策,交易商协会出台明令上政策不太多,因为主要也是靠进行窗口指导方式去约束。2014年9月份这个文件是关于钢铁企业、房地产企业等发行债务融资工具的安排,对企业做了一些分类监管和具体要求,做了门槛性限制。

  供应链ABS,是前50地产公司基本都做过了,也做得比较多,也是滚动发行,当然现在也是受到经济环境的影响,现在注册额度都比较小,以前基本都注册50亿、100亿体量,现在基本是20亿、20亿地批,进行注册。因为有些存量在里面,每年也能维持1500亿左右发行体量,滚动发行。

  有发展空间还是基于物业资产证券化的品种,可以做REITs,这是未来比较大的发展方向,当然国家在REITs方面也做了很多探索,本来想今年公募REITs进行落地,但难度很大,各方面有很多障碍。但2020年来说,希望比较大,这确实是比较好的一种方式。

  从客户来说,不同房企主体之间发行利差会逐渐拉大的过程,因为也是一个大浪淘沙的过程,金融资源在逐步向一些优质房企进行集中,主体评级AA+以上的房企在公开市场中应该更加困难,以前还有私募配资的方式去解决,现在会更困难一些。

  邓文:各位领导、各位企业家、各位媒体朋友,大家好,我是邓文,来自中泰证券,也是今天演讲嘉宾里唯一一个金融背景的。我本人从事债券行业很多年,今天受邀,向各位领导汇报一下我对整个房企金融负债工具的探讨,仅代表个人观点。

  如图,2017、2018、2019年,房地产企业在国内公开市场发行债券、证券化、协会票据等品种所有加在一起总量,2017年是30多亿,2018年翻倍,7600多亿,2019年相比2018年是比较平缓的增长。与国家整个房地产金融政策、行业政策相匹配,相对来说进入稳态的态势。范老师也说既不刺激,也不打压。金融市场对房企发债也会进入这么一个态势,未来肯定也会进入到像2018、2019年的7000多亿的体量维持下去。

  分场所进行分析,发现最大一个场所是在交易所,从公司债来看,2019年接近3000亿发行金额,相比2017年翻了接近3-4倍的水平,在过去三年,整个交易所公司债角度,房企有较大的融资手段。从发行市场占比来看,房企一直以来都是整个交易所比较重要的客户,发行规模2018年占整个交易所公司债发行比例达到16%,2019年是12%的水平。从全行业来看,这个水平很高,仅次于批债公司第二大客户就是房地产企业。可以看出金融从业人员要么在房地产企业,要么去房地产企业的路上。

  交易商协会有三个品种可以注册,短融、中票和PPN,从融资工具来看,加在一起份额跟交易所公司债份额旗鼓相当,从发展态势来看,公司债在往上平缓增长,协会下滑比较厉害,特别是2019年,房企中票发行功能腰斩,2018年有1200多亿,2019年只有近700个亿。因为整个交易商协会对房企做了一些窗口指导,审批政策做了一些收紧,导致协会品种发行规模往下掉。

  在2018、2019年一直会稳步快速增长,因为交易所在收紧公司债同时也放开了地产公司发行供应链ABS,供应链ABS最早时只能有三类公司做发行,后来放开了两家发行,批的额度越来越大,所以体量也一直在上去。

  企业债,自从2015、2016年以后,房企发企业债基本很少,从数据来看,2018、2019年掉的特别快,基本是个位数字。我们自己统计,发行企业债不是传统地产公司,是一些有地产业务板块的地方国有企业。尽管2018年底发改委颁布了优质企业企业债发行新政,当时市场上比较热情高涨,觉得房地产企业发企业债机会来了,但其实一年多过去了,回过来看,这个政策对房地产企业来说实际效果有限。

  1.交易所市场确实会是房地产企业做公开市场融资一个首选,因为品种较多,有公司债品种,有证券化品种,另外审批方面政策会对市场更开放一些,可预期性比较高一些,对交易商协会来说,现在收紧态势比较仪所严一些,交易商协会份额一直在压降。

  如图,汇总2017年7月份到2019年年底整个市场情况。蓝线是十年期国债利率水平,整体来看十年期国债从2017年到现在是缓步下降态势,代表着过去两三年从资金基本面来看是紧中偏松,在过程中,房地产企业发行利率有一些起伏,但整体来看态势再往下走的水平。AAA企业跟国债利差差不多稳定在180个BP,即1.8%的水平,AA+房企在337BP,平均在3.37%的水平,AAA和AA+的利差差不多在1.5%左右。这里也有一些值得大家关注的地方,当资金面偏松时,房企之间利差会收窄。反过来说,资金链紧时,利差也会拉大,这也比较好理解,因为当资金比较紧张时,金融资源更多是往一些优质企业转移。因为金融资源本身会存在嫌贫爱富这样一个天生的体征。

  汇总2016、2017、2018年在Top30、Top50、Top100市场份额的变化,整个行业集中度在逐步提高,提高的比较明显,特别是Top30数据比较明显,2016年,Top30只占了26%的水平,但2018年已经达到43%的水平,集合的特别快,每年基本会有接近5-10个点集中度的提高。从提升速度来看,Top50集中度的提升更加明显,2017年是45.8%,2018年已经超过了50%。2019年数字应该往上涨。Top100集中度2018年相比2017年几乎没有提升,以前大家说的是百强,但现在从态势来看,大家更多关注前50强变化,因为行业进入到了白银时代,前50基本占到了半壁江山的水平。

  地产公司过去两年主体信用评级提升较快,AAA企业越来越多,以前AAA企业比较稀有,现在AAA基本是普遍的态势(注:此排名不是最新的,参照2018年房协数据)。前30,AAA主体评级占比达到80%+,只有个别是AA+水平。前50,AAA水平达到70%左右,个别企业评级没有根据排名提升上去,从总体来看,前50主体评级逐步在往AAA进行靠拢的过程。

  有一个企业说坚持实景的体验,在市场下行的过程中不减配,不降标,品牌营销上也是好产品本身的发源地,这是我们看到的比较典型的好产品,是站在利润、回报、客户体验、专业三个维度共同评价产品的质量。

  当然,再往下,数字化的运营,在过去的三五年时间里面,绝大多数的地产企业就干一件事情,开发加速,从14个月变成了9个月,从9个月变成6个月,最好3个月开盘,全部做的事情都是开发加速。我们认为现在的时代开发速度要快,这是必然的,大家更重要的是开发速度快了以后,企业的运营效率,企业的生产力是不是有效的提升,企业能不能真正的看到我们在运营过程中的盲点,断点,比如说我们有没有在开发过程中出现很多的存货,即使开盘再快,开发再快,变现很慢,你的生产效率,运营效率都不是很高。

  这个过程中你有很多钱放在帐上一直不动,你的投资效率可能也不快,你拿的很多土地是低获利比的,你的资金或者投资效率并不是很高。所以我们认为运营过程中除了要加速开发的节奏,更快的开工,更快的开盘,更重要的是更快的回款,更重要的事情是全面提升企业的运营效率,把运营过程中可能会产生的损耗找出来,把这些损耗去掉,提升从资金流入到资金流出的过程中的效率,把每个环节的转化率提升上来,这才是运营层中必须要关心的话题。

  这里面我们看到很多企业做的措施,第一个信息公开;第二风险通报;第三个知识成果。什么是信息公开,我们看到的传统的地产企业管理过程中,信息的至上而下的传达以及至下而上的反馈,这个闭环往往只是一半,数据的闭环总是缺的,我们能不能至上而下把信息快速的进行公开,从以前的每个月数据看一次变成每天看一次,甚至每个小时看一次,必将极大的提升企业对经营状况的掌握,快速的做出决策,快速的做出反映,这里面的关键词是“不确定的情况下掌握企业运营的确定性,以更好的应对未来”这是我们看到的数据公开做的事情。

  另外一个事情,牛人策略,引进牛人,消灭牛人,肯定不能从肉体和精神上消灭,谈这句话的核心意思是什么,地产企业里面人才的流动非常的快速,三个月可能就换了几个,这个过程中牛人的经验有没有办法变成企业的能力?花了几百万来了一个高手,干三个月,半年,业绩上去了,他走了以后又打回原形,难道再请一个牛人么,有没有办法把牛人背后的决策逻辑、管理逻辑,业务工具固化为企业的能力,沉淀为企业的体系,变成我们的核心能力?像一些企业做的,把项目开发过程中六大阶段的每个阶段借助牛人的经验有效的沉淀下来,然后把这些经验落实到项目开发过程中的每个关键环节里面去,核心词就是提升每个环节的每一个人的业务能力,确保一次性做对,而不是反复不断的做对。

  另外一个,2019年的下半年,明源作为一家软件公司,做的最多的是帮助房地产企业构建数字化的风控体系,成本超标了多少,超标了多少次,回款周期现在多长,以前多长,有没有公司经营的风险,项目运营的风险,这个过程中能不能有效的识别,快速的通道,合理的监控,进行针对性的分析,完善的风控体系确保企业经营底线的安全是我们看到的核心的要点。

  进度环节里面,里程碑的延期是导致收入目标不能达成的核心的关键,一个企业今年没有过千亿,很重要的原因是供货不够,或者供货没有按期达成目标,这个风险能不能快速的识别出来,能不能快速的改进,除了进度之外,营销的,客服的,2020年房地产行业振荡期会来临,老百姓收房的时候关注的肯定不是房屋的质量,而是房子有没有降价,如果降价了,八成会找质量的问题进行折腾,如何事先防范这些风险,应该是接下来的关键词,这是我们看到的第三个,数字化的运营。识别风险、关注成果以及提升企业整体的运营和生产效率。

  第四点,我们认为接下来房地产企业应该可以进一步的推进进行全面预算的大运营管理,这个过程中能不能把收入、成本、效率无压力或者无依赖的传递到每个人心中,让每个人的工作过程中有效的落实下去,成为当前的关键。

  这个图是我们2009年画出来的,我们认为房地产的经营层,决策层应该就像驾驶员一样,有机会能够让它看到我现在还有多少油,我在什么时候应该踩油门加速,什么时候应该刹车,什么时候应该控制在什么速度上,过去三年时间里面只做一件事情就可以了,踩油门。现在要做的是要识别什么时候在哪个时点踩刹车,是计划踩刹车或是建安踩刹车还是渠道营销上投入的更多,都需要我们进一步的看企业的仪表盘,有没有数字化的仪表盘帮助我们去发现踩刹车以及加油门的时间点尤为重要。在这个过程中我们看到很多企业的指标,我们列了66个指标,这是一家央企做运营监控的时候采用的几个维度,比如说项目的收益跟踪,拿地的时候,方案的时候,开工的时候,定价的时候,项目前面的NRR,项目的利润,项目的现金流,项目的资金结构是否有问题,以前半年分析一次,现在要做的事情可能是一个月分析一次,每个项目都要做相应的动态的收益跟踪和现金流管理。

  再往下,产销匹配,过去的15、16年很多的营销高管放话你生产多少我就卖多少,现在是以产定销,产供销的匹配往往成为我们的关心重心,成为运营监控管理过程中大家的重要的关注点,这是我们看到比较典型的特征。

  时间有限,其实前面讲的四个应对,不管是经营提效还是产品和服务的升级以及精细的运营和全面预算的大运营管控,核心特征是帮助企业经营管理层,能够对企业的经营状态进行敏锐的洞察,快速的发展经营管理过程中遇到的挑战以及需要补足的目标。接下来,根据这些洞察,敏捷的去执行,无压力或者无依赖的快速传导每个员工手上快速的执行,这个过程中CEO可以帮助企业建立一个数字化的房企,用数字对企业进行表述,这个过程中数字化网络可以帮助我们实现精细化。

  不管是企业的经营管理还是每一个销售案场、每一个供应过程、每一个生产过程,每个社区以及每个写字楼,我们在每个场景里面都应该给我们的一线员工提供数字化的武器。昨天我们跟越秀的CIO讨论,以前每个员工的做法是不一样的,作为一种工具,帮助每个在拓客能力上保持一样的水准,对企业来说是效益极其增大的。在我们看来精细化、数字化的运营是帮助企业从过去的粗放时代迈向下一步精细化运营的时代,守正出奇是我们最近两年谈的特别多的,地产主业做好了,我们的立身之本才能做好,创新是每个价值链里面需要用数字化手段帮助我们进一步夯实优化的点。

  吴浪雄:非常荣幸到这里跟大家一起沟通房地产行业和企业接下来发展的新常态。我们研究院在过去的几年时间里一直跟踪、分析房地产整个行业发展情况。我们做的更多的一点,跟广大的房地产企业一起研究在面对新形势、新常态下应该如何在内部经营、内部管理以及内部建设上更好的去应对。接下来两个部分分别跟大家进行简要的分析,第一个行业新周期、发展新要求。对于行业正在进入新周期,大家应该已经耳熟能详,这一点毋庸置疑,每个企业或者每个人都知道行业未来的不确定性正在不断加强,企业面临的挑战越来越大,不管是在座各位耳熟能详的箱体振荡,横盘时代已经来临,企业的生产资料——土地的价格,还在稳步上升,这个时候房价横盘,地价上升,房地产企业利润空间确实受到了很大的挤压。我们最近分析房地产企业的年报发现一个很有意思的现象,过去几年里面,不少房企的规模翻了三四翻,但是利润可能只涨了20%、30%。另外一个数据确很可怕,资产负债率也同时翻了百分之百。对于很多企业来说,市场的压力正在慢慢的积累。大家想象中的市场的回暖没有那么好,这个过程中行业互相的竞争仍然在加剧,以前是大鱼吃小鱼,现在很可能正在发生大鱼吃大鱼的故事,我们的增长仍然面临很大的挑战。

  另外一方面,对地产行业影响最大的就是政策。从以前的地方政府制行业政策已经变成了这两年中央定调,地方跟进,房企应对,这种宏观视角越来越典型,严格的控制,缓慢的放松正在成为房地产行业政策的主潮流。

  大家应该在网络上看到哪一个地方政策有所松动,然后就铺天盖地的报道,这其实只是小小的放松,根据我们的判断,很可能政策的放松会是遥遥无期的,或者远不可能达到房地产企业对它的期望值。当然,精准调控,资金的严管也是现在政策层面上面对的挑战。

  第二,合理布局。谋求区域的深耕比谋求更广泛的布局来的更重要,更好或者更精准的城市的选择、城市的识别对企业未来的发展极为关键。二三线可能都是有需求的,三四线要控制,四五线虽然不是完全没有机会,但是对企业来说严格选择城市成为布局的核心手段,适度杠杆,高财务杠杆正在为低的财务杠杆,中级的合作杠杆、加大合作,最重要的事情,普遍的企业都谈到过,如何通过提升企业的整体经营效率实现更高的经营杠杆,成为企业在放大杠杆层面上的重要发力点,联内功,如何能做到 ,四个关键词最多:专业管理变成经营管理,专业提效变成经营提效;升级产品和服务是主流;做精细化或者数字化的运营体系成为了关注的中心;做全面预算,全面预算为主体的大运营管理已经成为行业里面企业关注的点;第五个,也有企业说转型,谋求未来发展的第二曲线。数字资产报表成为很多企业关注的中心,我们认为这五点是房地产面对未来管理、运营、经营层面上做的五个方面的举措。其中我们会认为组织的创新、强总部或者精总部,强区域,快项目,往往成为组织创新的核心举措。如何保持长期、有效稳定的增长成为广泛的要求,在主航道上,而不是创新领域里面保持长期的饥饿状态,在有效的方式下不谋求赚大钱。

  对于全公司而言,最后一点非常重要,将市场的压力,我们说无依赖或者无阻碍的传递到每个岗位去,让每个成员都可以感受到市场的压力,使内部的机制永远处在激活状态,这往往是面对当前或者未来挑战下组织层面上做的相应的努力。

  如何在执行过程中有效的构建类似这种精细化、数字化的运营体系,以帮助我们面对未来行业的挑战呢,我们把这种精细化的运营理解为房地产能力发展的新常态。这种新常态应该说关键词是围绕着ROE的核心要素展开的,企业经营管理或者运营管理过程中如何提升我们的净利润率,提升周转率,防范或者控制风险,成为企业、CEO关注的重心,我想具体的细节点就不一一展开了,我们围绕四个比较关注的话题谈谈。第一个,如何通过多维的评价去考察我们经营的成效,提升企业经营的效率或者效益。第二,如何实现产品和服务的升级,站在客户或者长期视角审视什么才是好产品,什么好产品才能真正的提升企业自身的竞争力。第三,如何以数字化方式实现精准的运营;第四,如何用全面预算的视角实现整个企业大范围或者大领域的运营情况。

  第一个经营提效,以前地产企业评价企业发展好不好的时候,可能过去三年、四年时间里面就三个词,规模规模还是规模。有了规模好象在过去几年时间里面就有了一切,但是从2019年上半年开始,绝大多数的地产企业都认识到均好才是未来,均好的逻辑开始逐步的回归,未来抢到规模可能会是利润的损失,过去我们分析的时候,一些企业2017年拿的项目,到现在利润的挑战是比较大的,甚至有一些企业说内批拿的地,1/3都处在亏损的边缘,接下来我们可以看到的事情是大部分企业在评价项目的时候,或者评价城市公司的时候,评价的维度更扩展,资源的获取能力究竟怎么样,拿的地好不好,是否符合企业占发展的要求,现在我们看到的很多企业已经在拿地的时候开始分化,一批地做快周转,一批地做利润,一批地做均衡,还有一批地面向未来做战略转型准备的,地、钱、人三要素都成为了评价的关键。

  客户服务,创造美好的客户体验,围绕客户触点的场景提供有价值、有附加值的产品和相应的服务,成为评价企业项目运营过程中的核心要素。我们看到的经营的风险、财务的风险成为项目评价的核心要素,这是企业经营提效层面上,从原来的规模单一,变成资源、客户、运营三维的多重评价机制。再往下可以看到产品服务的升级,不单单是站在产品本身好不好的视角上去审视我们的好产品,更是站在企业的利润视角、回报视角,站在客户的场景体验视角,三维重新定位好产品,不再一味的追求最好的产品,而是追求最适合的产品,最适合目标客户,最适合生活场景,最适合企业的利润与回报的视角上谈好产品,这个过程中提升服务质量,提升利润,促进去化是企业关心的,就像刚才说的,没有回款的销售肯定不是好销售,没有现金流的利润肯定不是好利润,这是这个角度上我们看到的,基于现有指标,用最少的钱实现价值的最大化,产品组织部单单是研发,不单单是设计,还是企业整个要有一个围绕企业全生命周期的闭环,以及围绕客户体验构建好产品。

  范剑平:各位嘉宾,大家下午好!要在20多分钟把2020年国内外经济大势讲清楚,确实有点难度,但是我们对2020年中国宏观经济的政策,包括房地产调控政策,大家只要记住八个字,即“稳中求进,稳字当头”,用这八个字基本就可以理解今年政策的安排。为什么要作出“稳中求进,稳字当头”的安排?

  中国经济总量大,是一个自然现象。到2019年,中国人均GDP1万美元,这个水平在全世界200个国家中排序,中国是73位,但中国有13亿人,才1万美元,所以中国经济总量非常大。中国在2010年工业增加值超过美国,成为世界最大的工厂;2019年中国消费零售额超过美国,中国成为世界最大的市场。已经有了这么大的经济体,我们仍然还能保持6%左右的增长,这是非常不容易的。现在每年增长1个百分点的增量,如果放在五年前,GDP可以增长2.3%,但现在只能是1个百分点。所以对于中国的经济减速,如果从基数效应来看,就是一个自然现象,这是必然的。所以对中国经济会逐步减速,中国必然由高速增长期转为高质量发展期,大家要顺应它,而不要对高速增长期再有任何的留恋。

  房地产也一样。房地产不可能再现高速增长的神话,如果说房子是用来住的,那么就和人口数量有关。中国出生人口最多的是上个世纪80年代,80后有2.28亿人,假设2.28亿人后来平均结婚年龄是25岁,就意味着2005年-2014年这十年是中国买结婚用房人数最多的十年,这十年就是中国房地产历史需求的最高峰。90后只有1.75亿人,比80后人数减少23.24%,00后只有1.45亿人,比80后减少36%,10后前九年的新出生孩子数量不足0.9亿,所以加上2019年不会超过1亿人。从80后的2.28亿减到10后不足1亿,别的国家人口生育观念改变而造成的生育率下降,减到一半,中间差不多要花将近一百年的时间,中国通过计划生育独生子女政策30年急转弯。所以未来新出生人口减少一半以上,再造那么多房子,卖给谁?

  所以从房地产来讲,现在每年开发的盘子就很大很大了,这个盘子每年零增长都是奇迹,现在还想让它高增长,恐怕很难。所以最近两年还能够维持高增长,这里面原因很复杂,但是可以肯定有一个因素,就是“金融炒作”(音),还有很多老百姓相信房价只涨不跌的神话,还有相信买房子是抗通胀的最好的手段,还指望着买房子发财,家里有了两套房还想买第三套房。但是不要有这种侥幸,房地产必须由高速增长转向高质量发展,和中国经济同步高质量发展,这是未来房地产行业的必然趋势。

  所以强调的第一点减速是历史必然,减速不可怕,而不接受这样的历史趋势,留恋高速增长,拒绝转变的人,才可怕。在这个情况下,求稳并不是求经济增速不再减速,一个靠大规模刺激政策刺激出来的6%+的增长和一个不用刺激政策的有质量的5%+的增长,恐怕5%+有质量的增长更健康,留下的隐患更少。所以中央搞个刺激政策把它拉上去,中央没有这个政策安排,对中国目前存在的问题,中央给的问题的排序,中国现在的问题第一位是结构性问题,结构性问题由什么问题引起呢?体制性问题和周期性问题。周期问题不是主因,这一次中国遇到的难关和2008年不一样,2008年是急性病,突如其来的美国爆发国际金融危机的外来冲击,那个时候治急性病,用4万亿刺激基础设施建设,刺激房地产,因为当时人口红利还在,当时搞刺激是对的,但这次中国和其他国家的政策不一样,经济全球化以后,全世界的政府由于经济周期同步,全球经济都跟美国同步了,要好一块好,要坏一块坏,2008年那次就是美国爆发金融危机,全世界一块坏,然后全世界都学美国美联储,各国央行都搞了大规模的开闸防水印钞票,但是这些印出来的钱没有多少真正去搞科技研发,大多数钱都去刺激了资产价格泡沫,股价、房价飞涨,但是没有解决根本问题,到了2019年,世界经济又不行了,这11年中,世界宏观经济理论没有重大突破,世界各国制度经济政策的理论没有什么创新,病是新的病,药却只有原来的药,2019年以来世界各国包括美联储四次降息,很多国家都在降息、很多国家都在宽松,开闸防水印钞票,但这一次的结果是什么?药不对症,全世界今天不缺资金,全世界现在缺的是技术,缺的是科技研发成果。所以开闸防水印钞票的结果是使资金过剩更加加剧,世界大面积出现了负利率。党中央认为,中国是结构性问题,我们绝不跟着别人搞负利率,这种利率降息的竞争,中国结构性问题只能用改革的办法来解决。

  中国的结构性问题,中央还明确指出不是需求侧的结构性问题,而是供给侧的结构性问题。供给侧是什么结构性问题呢?新旧动能转换,青黄不接。什么是我们的旧动能?旧动能很典型,一是靠世界经济全球化带来的外需扩大,出口带来的,由此建立了相关产业链,在过去二十年高速增长,这是我们的旧动能;二是建立在人口为基础上的房地产的发展、基建的发展和人民生活水平提高所带来的内需相关产业的动能。这些动能都有一个特点,是需求创造供给,人本来有这样的需求,通过增加生产能力来满足他,这就是过去高速增长急剧的原因。但今天中国老百姓能够想到的需求,我们生产能力很多都过剩了,世界已经进入供给创造需求的时代,所以中国需要新动能,新动能就是高科技产业,它们是供给创造需求的产业。但是非常遗憾,尽管2008年以后中国也货币大量放水,钱也没有去搞科技研发,党中央在20年前曾经制定了一个规划,说2020年中国要成为一个创新型国家,创新型国家有国际标准,就是全国企业科技研发支出占全国GDP比重要超过2.5%。为了实现这个目标,党中央要求2010年达到2%,保证2020年达到2.5%。非常可惜,2008年以后放出来的钱大多数都用去炒房了,搞研发的资金严重不足,2010年没有完成“十一五”规划的任务,没有达到2%,只到了1.75%。把中央政府弄得很尴尬,制定“十二五”计划主动降低目标,搞个2.25%,结果2015年又没完成任务,只到了2.06%,2018年只到了2.18%,仍然没有到2015年应该达到的目标,所以2020年绝对不可能超过2.5%的。新动能推迟到来,研发的钱还没投进去,冰冻三尺非一日之寒,这些钱投进去以后,研发出成果,成果产业化,都需要时间,不是靠宽松的财政政策、货币政策能刺激出来的。但是我们的旧动能提前衰退,贸易战,使我们外需受到更大的挫折,国内人口红利周期的结束,现在包括移动通信的流量都开始不再增长了。所以靠人增加以后卖的东西,现在发现都已经销量封顶了,但是人们需要更加满足美好生活的那些更高质量的产品,我们没有供给能力。所以中国经济未来突破的方向,毫无疑问,加大科技研发,推动高科技产业的发展,占领世界科技产业的制高点,在人工智能的时代,中国率先实现5G全面商用,找到一个突破口。在这样一个大背景下,我们会引导资金更多流向科技创新,而对于房地产中金融炒作,资金上肯定会有限制,但对正常的房地产运行的资金会予以保证。

  实事求是讲,稳中求进,没有房地产的稳,整个中国经济就稳不住。所以房地产既不打压,也不刺激,不仅是2019年的政策,也是2020年的政策。有人问,不再刺激房地产这个政策会持续几年?我的回答是永远,因为我们的人口已经不可能再去刺激房地产了。所以房地产行业要顺应这样一个大的趋势,先在稳的方面站住脚跟,包括一些企业甚至还要渡过难关,在一个人工智能新时代,满足人民在住宿方面更美好生活需求的高质量的、高品质的美好生活需要,房地产行业可以做些什么,对未来工业厂房、办公楼,人工智能时代所需要的条件,我们地产行业能做什么,这就需要我们抓住高科技发展新的风口,让地产行业搭上新科技革命的快车,推出更高质量的满足高科技发展需要的智能厂房、智能办公楼、智能家居。

  第一个,抓头去尾。头就是主业,核心优势,或者核心竞争力,把这块抓住不放。尾是什么,就是副业,就是可要可不要的东西。你要保住主要的东西必须去掉次要的东西,发洪水的时候你想活下来,有一些东西要丢弃的。

  第二个,抱团抱树,抱团求生存,对于很多的中小企业来说,靠单一的企业不足以生存,就抱团。还有抱树,现在的大树是国企央企,他们不差钱,中小企业融资难,融资贵,你要想活下去,必须利用混改的机会抱大树,甚至出让控制权,要先活下去。

  第三个,降成降价。降低成本,通过降低成本增加利润空间,通过降低成本延长你生存的时间,如果这个时候成本都控制不住,就加速死亡。降价就是降低产品服务的价格,现在市场需求减少了,购买力下降了,所以你必须要降价才能留住更多的客户。

  第四个问题要考虑做什么赚,赚钱的赚。也就是盈利模式设计的问题,你做这个业务通过什么方法和路径赚钱,今天给我介绍一些项目,我一般上来问你的盈利模式是什么,如果这个不说清楚,你说的天花乱坠也没有用。

  第八个问题是怎么做大。要考虑两个具体的问题,第一个是营销模式的设计问题,把营销模式设计好,把市场打开,才能做大。第二个考虑的问题是品牌模式的问题,只有把品牌塑造好、品牌树立起来,才能做大。

  第九个问题是怎么做久。怎么把企业做的长久,做成百年老店,要想做成百年老店要解决两个基本的问题,第一个是管理模式的设计的问题,很多企业之所以不能做久就是因为管理出问题了,你要想做成百年老店,一定要解决管理的问题。第二个是风控的问题,很多企业之所以没有做久就是因为没有做好风险管理和控制,风险控制好才可以做成百年老店。

  第二个建议,抓住新机遇。第一个新机遇就是今年货币金融政策有时候是偏宽松的,事实上已经开始降准了,也许以后还有降息的可能性。第二个机遇,财政政策将继续减税降费。第三个机遇,土地政策,从今年开始,包括农村集体土地入市的政策,还有宅基地的新的政策开始实施。第四个机遇,房地产本身的政策,房地产大的政策基调没有变,但事实上在全国各地,有一些地方原来执行的限购、限贷、限售政策已经做出了小调整。第五个机遇,中央政府鼓励民营企业发展的政策。第六个机遇,消费结构升级,由原来的“衣食住行用”向“学乐康安美”升级,房地产要结合消费结构升级的方向去发展。第七个机遇,卧室的风水知识有哪些www9993!城镇化、城镇化进入了新阶段,主要是向城市群,城市带、城市圈进发。第八个机遇,技术进步,向信息化、智能化继续推进。

  第三个建议,迎接新的挑战。对于房地产行业和企业来说,房地产的大周期处于下行阶段,中央对房地产的定位发生了变化,房住不炒的定位会带来一些挑战。同时,房地产当前实施的政策将具有持续性,人口红利的减少也将带来挑战。

  第一,企业要找准市场定位,要知道目标客户是谁,目标客户的核心需求是什么。第二,企业要找到产品和服务定位,围绕目标客户的核心需求,提供产品化服务。第三,要找到盈利模式定位,通过卖产品还是卖服务赚钱。第四,是组织机制的定位,营销渠道的定位和品牌形象的定位等等。

  第八个建议,开发新市场。新市场有国际和国内两个市场层面,先看国际市场。国际市场有三个重点,第一是开拓西方发达国家,他们现在的经济总量比较大,有一些国家经济增长还不错;第二是开拓部分新兴国家和发展中国家的市场;第三是开拓“一带一路”沿线的交通节点城市,旅游胜地,资源丰富区的市场。与此同时,还要开发国内的新市场,国内的新市场有六个重点,第一是开拓已经形成新动能的部分沿海地区的市场;第二是开拓产业集群,区域经济一体化程度比较高的市场;第三是开拓国家战略或者政策重点支持地区的市场;第四是开拓新兴城镇、新兴农村的市场;第五是开拓部分具备后发优势的中西部地区的市场;第六是开拓生态环境相对比较好的地区和市场。

  第九个建议,培育新的生产要素。一类是劳动资本资源一般性要素,还有一部分是人才、技术、知识、信息、数据等高级要素。企业要推进产品、产业服务的转型升级,需要越来越多的利用配置优化各种高级要素。

  第十个建议,立足新的空间。每个企业都是在特定的空间中生存发展的,刚开始在一个小的地方也能发展,后来随着档次的提高,规模的扩大,在小地方人才不愿意来,可以把企业的总部、研发中心、营销中心延伸到更大的城市去,从更大的区域整合资源。

  第十一个建议,塑造新的品牌。品牌可以提高附加值,品牌可以提升竞争力,在目前的形势下企业要树立两类品牌,一类是高科技品牌,还有一类是绿色低碳品牌,因为绿色低碳符合世界潮流,政府鼓励,消费者也认可。

  第十二个建议,建立新的组织,或是优化组织的结构。第一,企业可以设定一些临时性的领导小组,解决一些临时性的重大问题。第二,要利用行业的组织发挥作用,通过移动互联网时代,精细化的组织结构,降低组织成本。

  第十四个建议,探索新的模式。企业模式有很多,从基础制度层面看有产权模式、治理模式、盈利模式。责权利关系。从企业的生产经营环节看,有业务模式、供应链模式和营销模式。企业运营的生产要素看,有研发模式、融资模式、人才模式,三大基本要素。从企业的管理控制来看,管理模式,品牌模式和风控模式。这些模式是企业都需要认真考虑的主要模式。

  中国房地产事业对中国经济发展和社会进步发挥了举世瞩目的作用。今天我讲的题目是“发展聚焦美好民生”,从十八大以来可以强烈地感受到我们的发展主题发生了非常明显的变化,即发展聚焦民生。可以从几个方面来理解:

  这些方面,我们都在房地产事业中间能够感受到,也是做了很大的调整,如稳房价、稳地价、稳预期,建立良好的机制,还有一再强调不把房地产作为短期经济拉动的手段等等,都是考虑到了困难群体、多数人民群众的住房能够解决好,以及我们采取的廉租房等政策。

  习主席在2020年新年贺词中提到:中国经济高质量发展平稳推进,国内生产总值预计将接近100万亿元人民币、人均将迈上1万美元的台阶。同时,我国城市群经济体也进入新的发展阶段,京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展都取得了良好的局面。

  面对当前市场形势的不断变化,房地产企业的发展变得越来越规模化,精细化。不论是聚焦传统业务,还是推动多元化业务,传统高杠杆型企业发展的时代,已经结束。企业转向管理运营型推动,提倡精细化管理,向运营要效益。

  房地产下半场的竞争,是产品与服务的较量,深谙此道的企业已开始显现新的竞争实力。在企业聚焦行业主航道的同时,还需要更多的匠心精神,期待所有地产从业者不忘初心、砥砺奋进,引领行业走向更健康的未来!

  作为中国最具影响力的房地产行业媒体,地产中国论坛迎来了自己的第十一个年头。回首过往,中国网地产一直以引导正确的行业舆论导向为己任,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。自2009年以来每一届论坛主题内容均具有前瞻性地为来年行业发展指明方向,同时为行业寻找真正的榜样。

  最后,感谢各位行业同仁在过去一年中对我们的支持,也希望在2020年里大家能够一如既往的支持中国网地产,让我们携起手来再创新的辉煌!再次感谢各位同仁的莅临,也预祝大会能够圆满召开。谢谢大家!

  非常高兴再次与各位相聚,我谨代表中国互联网新闻中心、中国网,向出席今天活动的新老朋友,表示热烈欢迎和衷心感谢!前天夜里和昨天凌晨,北京下了2020年的第一场雪,大家公认这是一场下得非常认真的雪,是预示着丰年的喜雪。瑞雪兆丰年,也兆着我们今天的盛会,与我的致辞题目《变局孕育新机遇》非常吻合。

  2019年,是一个注定被铭记的年份。这一年我们不仅迎来了新中国成立70周年,还在经济向着高质量发展的高歌猛进中,摘取了国内生产总值达到近100万亿元人民币、人均GDP迈上1万美元台阶的“大礼包”, “人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,这个庄严的承诺伴着看得见、摸得着的美好生活又将我们送入了全面建成小康社会的2020年。

  当下,中国经济结构进入优化期。从中央到地方、从需求管理到供给管理,房地产行业体现出高度的政策协同。中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时,我国房地产行业运行基础制度更趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

  房地产行业将更好更快地由高速发展转向高质量发展。随着中国宏观经济增速进入换挡期,增长动力进入转换期,房地产行业转型升级、支撑人民美好生活的作用日趋明显。“美好生活”不只是一句口号。房地产企业之所以要做好对美好生活的追求,关键在三个方面:一是住房品质要求不断提高,二是健康环保的要求不断提高,三是人居环境的意识进一步增强。

  中国互联网新闻中心(中国网)于2009年创办了首届地产中国论坛暨中国房地产红榜活动。十一年来,本着“审视行业 助力前行”的媒体原则,已经成功举办了十届。一直以来,中国网地产发挥专业传播优势,通过深度报道、观点评论,发出正面、权威的声音,为中央相关政策的贯彻实施,营造良好的舆论环境。

  感谢一直以来支持中国网及中国网地产的朋友们,正是有了大家的支持和帮助,才使我们打造了在业界具有影响力的地产中国论坛,和具有公信力的中国房地产年度红榜。每年的地产中国论坛,都是行业相聚论道的思想盛宴,真诚希望今天的发言嘉宾,能与我们分享这一年来的感悟和经验,引领行业健康发展。